聯(lián)合辦公領跑者氪空間的“自營之道”

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持續(xù)近一周的陰霾散去，北京的天空漸漸放晴，照進會議室里的陽光愈發(fā)強烈起來，工作人員把窗簾拉了拉緊。

站在LED顯示屏幕前，身著黑色外套的劉成城顯得格外自信。作為聯(lián)合辦公企業(yè)氪空間的創(chuàng)始人兼董事長，他將在氪空間總部的會議廳內(nèi)，分享他們的品牌戰(zhàn)略。

就在幾個小時前，氪空間宣布拿下One Hennessy進軍香港市場，宣告邁向國際化的第一步。而一天之前，氪空間才剛剛公布了“讓辦公更美好”的使命，并提出未來100天內(nèi)的“小目標”：在北京、上海兩地新開業(yè)12家社區(qū)，新開面積接近10萬平方米，新增供應超10000個工位。

前方戰(zhàn)線動作頻傳，很顯然，氪空間已為今天的戰(zhàn)略發(fā)布會成功“造勢”。

作為國內(nèi)聯(lián)合辦公領先企業(yè)，氪空間似乎正呈現(xiàn)出一種“厚積薄發(fā)”的狀態(tài)，這意味著其正在快速拓展領地、擴大規(guī)模，把服務帶給更多的中小型辦公團隊。氪空間將以怎樣的戰(zhàn)略加速發(fā)展?又將如何引領國內(nèi)聯(lián)合辦公?

視線回到溝通會現(xiàn)場，這些問題將一一得到解答。

(一)自營模式

溝通會就在北京的駿豪中央公園廣場，這個與鳥巢、廣州電視塔、上海中心大廈、臺北101等知名建筑一同獲評“中國當代十大建筑”的地點，正是氪空間豪華的新總部所在。

資本加持后的氪空間，顯示著“富創(chuàng)業(yè)”的氣勢，也開始了高舉高打的路徑。

會議室內(nèi)采用了明黃色的燈光，風格簡潔明快。氪空間新近調(diào)整了會議室顏色布局，據(jù)說這會讓人更加“快樂”，當然，他們也更換了新的logo。

“今天我想跟大家說的是，氪空間在今天這個時間點，我們已經(jīng)成為這個行業(yè)內(nèi)絕對的自營第一。”劉成城豪言。

劉總傲嬌的是，目前氪空間的管理面積已經(jīng)達到22萬平方米，更重要的是，這些場地，均為自營場地。

這個數(shù)字，比上月增長了120%，今年以來，氪空間“拿地”的速度一直高居不下，這正是氪空間目前的加速布局策略。僅在今年1-4月，其新增簽約面積就已經(jīng)達到了15萬平方米。“預計到今年8月底，氪空間的自營管理面積將超過30萬平方米，這將是國內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)自營面積最大的規(guī)模量級。”

聯(lián)合辦公的本質(zhì)是創(chuàng)業(yè)維度的“共享經(jīng)濟”，這種模式將極大地降低創(chuàng)業(yè)者的成本，更重要的是能夠讓創(chuàng)業(yè)者更加“專注”于創(chuàng)業(yè)本身，當然，它還帶有更多的科學與社交的成分。

但這種共享經(jīng)濟，在Wework風靡美國的時候，在大洋彼岸的中國，卻有著別樣的風情。獲得政府的補貼與支持，采取加盟與代理模式的瘋狂增長，似乎并非那么一帆風順。

這正是氪空間為何選擇重資本的自營模式的原因。劉成城表示，自營是為了統(tǒng)一化高標準的快速擴張。按目前氪空間的發(fā)展速度來看，平均每個月新增面積達到4萬平方米，這也成為了劉成城拒絕收購擴張的原因。

“氪空間一個月新開的面積可以在這個行業(yè)排第三，完全沒有必要再去收購一個小于4萬平米的同行，更何況它的產(chǎn)品質(zhì)量、服務品質(zhì)還需要升級到與氪空間同一標準，這對我們是沒有意義的。” 劉成城表示，反而按照現(xiàn)有標準去擴張，速度是更快的。

業(yè)內(nèi)專家認為，在中國推動創(chuàng)業(yè)的大背景之下，實際上最不缺的就是園區(qū)以及土地，而這為氪空間選擇自營提供了良好的支撐。

當然，自營的模式，也表現(xiàn)在對產(chǎn)品的制定標準上。統(tǒng)一的裝修，統(tǒng)一的辦公設備及基礎設施，這種集采將實現(xiàn)成本的極大降低，而這一切，又需要規(guī)模的支撐。

“測算下來，我們的裝修成本會有大概20%—30%的降低，家具采購成本比市場會有40%的降低。” 氪空間總裁鐘澍如是說。

鐘澍認為，一個好的辦公空間，是對于組織行為學、現(xiàn)代化溝通工作方式的智能解決方案。氪空間在這一塊下了不小的工夫，基于此進行人性化設計，以提供更智能化、更舒適的辦公空間。

“比如這個房間我們用的T6燈管，在空間設計的時候會充分考慮到照明對人的影響，會去計算空間照明。”在氪空間觸及到用戶體驗的每個細節(jié)，甚至于地板材質(zhì)、桌椅角度、水吧設置，都有專門的設計和布局。

他認為，氪空間在“產(chǎn)品配置”上，全方位采用了最適合辦公場景的空間規(guī)劃，并配套了智能化的空間管理系統(tǒng)。無論是在裝修、項目管理系統(tǒng)來說，都由專業(yè)的團隊管理和把控。

實際上，氪空間的高標準統(tǒng)一模式，目前已成為聯(lián)合辦公行業(yè)的高端樣本。這種務實而貼近創(chuàng)業(yè)者的理念與實踐，似乎取得了不錯的成績。

“目前氪空間絕大部分社區(qū)，單體都已經(jīng)實現(xiàn)盈利”，劉成城表示。

按照行業(yè)發(fā)展的時間線，我國聯(lián)合辦公行業(yè)有著三種形態(tài)。

第一種聯(lián)合辦公企業(yè)項目多由政府扶持發(fā)展，在政策優(yōu)勢下，企業(yè)能夠以較低的價格獲得土地與辦公場地，加之稅收、補貼等政策優(yōu)惠，建立起較為完備的聯(lián)合辦公空間，如早期的地方創(chuàng)業(yè)孵化園區(qū)，以及以德必易園為代表的創(chuàng)意園區(qū)等。將創(chuàng)業(yè)者進行快速集中，大家在一起“聯(lián)合”辦公。

第二批則是在響應政府創(chuàng)業(yè)需求的背景下，一些企業(yè)創(chuàng)辦創(chuàng)業(yè)空間，同樣可以從政府獲得價格較低的地塊，并享受補貼等政策紅利，從而便于啟動招商。另一種形態(tài)，則是以投資人、投資機構(gòu)為主體的眾創(chuàng)空間建立。他們將此前曾投資過的企業(yè)進行集中，可以以較低的成本運營，并在多領域企業(yè)聚集的基礎上實現(xiàn)投后互助，形成內(nèi)循環(huán)。

第三批則是以星河互聯(lián)為代表的創(chuàng)業(yè)園區(qū)。在一個創(chuàng)業(yè)idea的基礎上，企業(yè)“招聘”合適的創(chuàng)業(yè)者進行項目創(chuàng)業(yè)執(zhí)行，并提供與之匹配的資本等資源以及統(tǒng)一的技術(shù)、財務等支持。這種模式被普遍稱為“*式創(chuàng)業(yè)”。

對于氪空間來說，則是典型的第二批創(chuàng)業(yè)者。劉成城表示，“氪空間也跟很多政府有合作”。但與諸多政府支持的孵化器等機構(gòu)不同的是，其選擇“以市場化的方式合作，這樣才能保證長久地存活”。

但相較于諸多眾創(chuàng)空間的競爭格局，氪空間沒有采取迅速拿地，快速擴張，“集合”眾多的初創(chuàng)企業(yè)，而是選擇從自營端進行突破，注重創(chuàng)業(yè)者工作實質(zhì)體驗，進行精細化運營，進而形成高服務標準等分層玩法。

(二)標桿追求

凡事應時而生，應勢而為。

誕生于2014年4月的氪空間，正值創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱潮興起。同年9月，國家提出了“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的口號。幾個月后，“雙創(chuàng)”作為標志性詞匯開始走紅，并被史無前例地寫進了政府工作報告中，以鼓勵創(chuàng)業(yè)的熱情與地方在稅收、資金等方對創(chuàng)業(yè)者的支持力度。

創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)浪潮開始涌現(xiàn)，初創(chuàng)企業(yè)數(shù)量快速增長。

尤其是在“雙創(chuàng)”提出的2014年，新登記企業(yè)增長率更是達到了45.88%的峰值(國家工商行政管理總局數(shù)據(jù))，而在2017年，國內(nèi)新登記注冊企業(yè)數(shù)量達到了605.9萬家。新增企業(yè)正以每年百萬級的數(shù)量持續(xù)增加。

大量的新創(chuàng)企業(yè)誕生，就意味著需要相當量級的辦公空間提供場所支持，而對于一個初創(chuàng)企業(yè)，場地和辦公等費用都是企業(yè)的大比例硬成本。

這樣的背景之下，能夠通過辦公場地、設施等資源共享方式，降低企業(yè)尤其是中小團隊成本和門檻，這比Wework誕生下的美國更為迫切。因此，主打“為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)場地”的聯(lián)合辦公服務企業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。

2015年，為中小團隊提供場地支持的聯(lián)合辦公機構(gòu)呈現(xiàn)出大爆發(fā)的趨勢，也使得這一年被稱為“聯(lián)合辦公元年”，全國眾創(chuàng)空間數(shù)量達到4471家(科技部數(shù)據(jù))。經(jīng)過兩年的穩(wěn)步增長，在2017年，這個數(shù)量超過5500家，呈現(xiàn)出了明顯的沉淀狀態(tài)：一些經(jīng)營不善的眾創(chuàng)空間陸續(xù)關(guān)停，行業(yè)內(nèi)競爭加劇，精細化運營時代來臨。

而中小企業(yè)對于辦公空間的靈活性要求日益增強，咨詢機構(gòu)沙利文認為，未來5年,中國聯(lián)合辦公市場預計將繼續(xù)保持高速增長，到2022年市場規(guī)?？蛇_4092億元。隨著大量資本的進入，2018年該市場將會迎來第二次增長小高潮，并進入成長期。在該階段，聯(lián)合辦公的商業(yè)模式基本成熟，也將日漸被更多企業(yè)接受。

而此時的氪空間，選擇加速擴張與布局，顯然“得天應時”。

2016年1月，氪空間從36氪分拆，并獲得了A輪融資。原京東集團副總裁鐘澍出任氪空間總裁，氪空間開始以聯(lián)合辦公為載體，實行規(guī)模化運營，并定位于全球化發(fā)展。

此后，氪空間團隊持續(xù)擴張，原去哪兒網(wǎng)CFO朱小路、原滴滴資深副總裁陶然陸續(xù)加盟，分別出任氪空間CFO、CMO。明星團隊的初步建立，實際上已是氪空間“高舉高打”策略的初定之時。

2016年6月，第一個氪空間社區(qū)正式開業(yè)。當時的行業(yè)競爭正處于白熱化階段。就在首個氪空間社區(qū)開業(yè)的一個月后，WeWork正式進入中國市場，首站落戶上海;當年8月，優(yōu)客工場在完成B輪融資后估值已經(jīng)超過70億元，躋身獨角獸行列。

“后進者”氪空間開啟了趕超之旅，自營模式+擴張戰(zhàn)略讓它迅速吸引了業(yè)界的注意。

截至2018年4月，氪空間在全國10座城市擁有40個聯(lián)合辦公場所，在北京、上海、廣州、杭州、南京、武漢等城市，氪空間自營管理面積已達22萬平方米，提供超過30000個工位，為近3000家企業(yè)和2萬名會員提供服務。

自營帶來的統(tǒng)一服務模式，也讓氪空間得到了資本的青睞。它迅速完成了來自于IDG資本、普思資本、中民投資本等資方的多輪融資。

今年1月11日，氪空間再度完成了6億元的Pre-B輪融資。

資本似乎很認可氪空間的戰(zhàn)略路徑，在去年底第一次在香港進行實地考察之后，本月22日，氪空間宣布其已經(jīng)租用了位于灣仔的華懋軒尼詩道1號One Hennessy大樓的11層到19層的共7層，面積達83,000平方呎，并定于2019年初完工。此外，氪空間正積極在香港島和九龍兩地尋求其他場所。

“我們希望今年能在香港推出第一個聯(lián)合辦公空間社區(qū)”，氪空間副總裁錢嘯表示，“我們很看好香港市場，用戶的需求很充足，空間開出來可以盈利，香港的辦公樓空置率較低，租金上漲的空間也很大。“據(jù)高力國際表示，截至4月底，中環(huán)和金鐘的空置率僅為1.9%。這意味著氪空間未來的營收有著較好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

總體看來，堅持自營模式構(gòu)建自身壁壘成為了氪空間形成競爭力的關(guān)鍵因素。在這基礎之上，持續(xù)盈利、保持服務品質(zhì)等特征則成為其發(fā)展優(yōu)勢。這均指向了氪空間對于打造國內(nèi)聯(lián)合辦公標桿的戰(zhàn)略意圖。

“我們希望未來幾年氪空間的規(guī)模會有一個非常顯著的提升，到時候會有更多的人在氪空間里辦公，”劉成城表示，“我們提出了一億人的快樂辦公生活的愿景”。

“獨角獸”氪空間的自營嘗試，是否能如京東在電商領域一樣實現(xiàn)強勢崛起，現(xiàn)在還難定論。但在劉成城高舉高打大旗之下，似乎這一目標并不是那么遙遠。

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