商業(yè)領域的新物種，總能令資本市場格外興奮。
高舉產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)大旗，改變國內(nèi)居住領域市場格局的貝殼(NYSE:BEKE)上市后的首份年報，吊足了投資者的胃口。
2020年四季度及全年平臺總交易額(GTV)創(chuàng)下創(chuàng)下歷史新高，營收大增近六成，凈利潤驟升2.5倍……作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)交易平臺，貝殼找房在3月15日晚(美東時間)公布的財報，超出了此前市場的普遍預期。
受財報業(yè)績刺激，貝殼股價當日應聲大漲一度超過20%。事實上，自去年8月份成功在紐交所實現(xiàn)上市后，貝殼市值便從230億美元一路高漲，至今股價對應市值已有2倍多的漲升。
顯然，投資者對于貝殼這種基于龐大需求市場又通過模式創(chuàng)新改變市場面貌的公司，給出了高估值的追捧，而首次年報的公告，貝殼也用實際數(shù)據(jù)反饋了投資者。
財報終究代表的是過去，投資者對于貝殼的價值認定則是源于其成長預期，這家超級獨角獸公司能否成為萬億居住市場的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)變革者，才是決定其未來資本市場表現(xiàn)的根本。
那么問題來了：貝殼要怎樣繼續(xù)做強主業(yè)以保持高速增長?如何通過存量房交易以外的新業(yè)務挖潛市場?未來的市場競爭中，貝殼模式又是如何鞏固護城河的呢?
扎實的高增長
2020年貝殼是否繼續(xù)保持了高位上的高速增長?答案是肯定的。
增長表現(xiàn)在了方方面面：首先是經(jīng)紀人及門店的繼續(xù)增長，這是貝殼撬動所有業(yè)務的核心抓手。
截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經(jīng)紀人超過49萬，同比增長37.9%;連接的經(jīng)紀門店數(shù)超過4.69萬家，同比增長25.1%;均實現(xiàn)了高位上的高速增長，進一步夯實了貝殼以“人店”為核心所進行的產(chǎn)業(yè)鏈建設。
其次是基于線上、線下兩張網(wǎng)的持續(xù)擴展，疊加ACN的網(wǎng)絡效應和人店模式的平臺效應，驅(qū)動了各業(yè)務板塊的快速躍升。
①平臺單季度及全年GTV均創(chuàng)下歷史新高。
2020年第四季度成交額(GTV)為人民幣1.12萬億元，同比增長65.4%。
2020年全年成交額(GTV)為人民幣3.5萬億元，同比增長64.5%。
②細分到各業(yè)務領域，存量房、新房以及貝殼也大力拓展的裝修、金融等交易延伸業(yè)務均取得高速增長。
存量房交易GTV為人民幣1.94萬億元，同比增長49.5%。
新房交易GTV為人民幣1.38萬億元，同比增長85.0%。
新興及其他服務GTV為人民幣1,761億元，同比增長113.0%。
最后是基于龐大GTV之下，貝殼為自身所創(chuàng)造的營收及利潤。毫無疑問，同樣取得了極好增長。
①營業(yè)收入為人民幣227億元，同比增長57.6%。
其中存量房營業(yè)收入為人民幣306億元，同比增長24.4%;新房業(yè)務營業(yè)收入為人民幣379億元，同比增長87.1%;裝修等新興業(yè)務營收達人民幣20億元，同比增長68.7%。
②全年凈利潤達人民幣27.78億元，首次實現(xiàn)美國會計準則下的全年盈利，經(jīng)調(diào)整后凈利潤達人民幣57.20億元，同比大增245.4%。
劃重點，財報顯示貝殼上市后連續(xù)兩季度實現(xiàn)業(yè)績高增長，并拉動公司實現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈(美國會計準則)。GTV的持續(xù)高增長并沒有帶來成本費用的大幅上升，規(guī)模效應與單位“人店”的能效提升使得貝殼盈利能力扎實呈現(xiàn)。
另一方面，新房交易量的顯著提升也是貝殼能錄得如此高質(zhì)量年報的一個關(guān)鍵因素。更重要的是，這說明其產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的營運模式在整個居住領域是通行的，并且在房地產(chǎn)市場逐漸從賣方市場進入買方市場時，貝殼將會迎來更大的機會。
此外，貝殼還在不斷拓展自己的邊界，新興業(yè)務與服務也足以讓投資者對其葆有更大想象空間。
極致化的模式制勝
財務指標顯示貝殼正在進入良性增長的上升通道，這背后則是其獨特模式的強力支撐。
“如果與貝殼競爭，有兩種可能：一是ACN模式，用戶體驗比我們做得更好，但需要對行業(yè)理解特別深，運營也必須做得超級好，比貝殼高一點點好都沒用;二是直接改變模式，不要經(jīng)紀人，沒有ACN模式，去重新搭一個商業(yè)模式，但今天我沒有看到。”
如貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東如此自信于貝殼的模式，海量規(guī)模、高效運營和高品質(zhì)的服務，結(jié)合強勁的網(wǎng)絡效應，形成的正向循環(huán)，正是貝殼GTV和營收利潤高增長的最強動能。
早在上市以前，貝殼就已經(jīng)房地產(chǎn)交易平臺中的集大成者。在資本的加持下，2020年貝殼進一步強化了在規(guī)模上的優(yōu)勢。
人店模式是貝殼最核心的抓手，截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經(jīng)紀人超過49萬，同比增長37.9%;連接的經(jīng)紀門店數(shù)超過4.69萬家，同比增長25.1%，均實現(xiàn)了高位上的高速增長。
按照左暉的規(guī)劃，貝殼未來擴展到10萬家門店、100萬經(jīng)紀人。透過海量的經(jīng)紀人，貝殼掌握了海量的存量的二手真房源和新房代理房源。
數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底，貝殼樓盤字典累計收集了中國2.4億套房屋的動態(tài)數(shù)據(jù);平臺新房在售合作盤數(shù)量達到8600個，對比2019年則為 7700個。
有了這些基礎底盤之后，貝殼著力于提高服務質(zhì)量和效率。
為了給消費者帶來更好的服務，貝殼構(gòu)建了薪火計劃、搏學大考等貫穿經(jīng)紀人完整職業(yè)生涯的成長體系，并在招、育、留等多環(huán)節(jié)發(fā)力，促進服務者專業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展，打造終身職業(yè)。截至2020年12月31日，貝殼平臺留存的高學歷經(jīng)紀人占比已超過30%。——這決定了貝殼經(jīng)紀人的服務素質(zhì)和專業(yè)水準遠超同行。
早在疫情發(fā)酵之前，貝殼就已經(jīng)是業(yè)內(nèi)最早實現(xiàn)VR看房的平臺。過去一年中，疫情對居住服務行業(yè)的線上化進程起到明顯催化作用，貝殼在疫情伊始即全面啟動經(jīng)紀人線上培訓和VR帶看、線上售樓。借助對VR、AI等技術(shù)的大規(guī)模成熟應用，貝殼進一步優(yōu)化用戶找房、看房、買房的體驗與效率。
持續(xù)的技術(shù)投入與創(chuàng)新，推動人、物、流程更加標準化、數(shù)字化和智能化。也正是因為這樣前瞻化的布局，在疫情深度影響經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的這一年，貝殼深耕多年的對房地產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)線上化改造卻開始大放異彩。2020年第四季度，貝殼移動端MAU達到4818萬，同比增長高達88%，贏得了更多用戶的認可與信賴。
而這些，都通過貝殼這一平臺及其ACN(經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡)模式，讓更多的門店及經(jīng)紀人得以共享，并最終更加專業(yè)、快捷地與終端的消費者實現(xiàn)對接。“原來門店都是信息孤島，貝殼希望通過有效率的方式將門店組織起來，幫助門店獲得成長。”
海量門店掌握海量房源信息，貝殼又通過高效運營和高品質(zhì)服務，結(jié)合強勁的網(wǎng)絡效應，實現(xiàn)交易流程的標準化、線上化，最終實現(xiàn)了房屋買賣供求兩端最高效、通暢的對接，并通過為買賣雙方提供專業(yè)化的經(jīng)紀服務，最終促進交易的達成。
正是源于人無我有，人有我優(yōu)，將房地產(chǎn)交易鏈條上的各個環(huán)節(jié)都做到了極致，貝殼才能持續(xù)多年均實現(xiàn)高速增長，并最終收獲盈利，長成了在“住”這一領域上無人能出其右的新經(jīng)濟獨角獸。
一句話解釋貝殼到目前位置所取得的成功，那便是其對傳統(tǒng)的房屋中介行業(yè)進行了徹底的數(shù)字化革命。
未來的疆域
經(jīng)濟學中有個概念叫“壁壘”，指一個行業(yè)可進入和退出的門檻。
在貝殼找房崛起之前，中介行業(yè)被廣泛認為是門檻較低、缺乏壁壘的行業(yè)，但在貝殼找房崛起之后，這一印象正逐漸被逆轉(zhuǎn)。
彭永東曾公開表示，貝殼的核心業(yè)務模式，是房屋交易平臺、ACN(經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡)模式，這是一個“門檻極高、大賽道，值得往十年去做”的領域。需要注意到的是，從純線下門店過渡到線上線下融合平臺，從實現(xiàn)體系內(nèi)部經(jīng)紀人協(xié)作到聯(lián)動整個生態(tài)系統(tǒng)各方的參與。貝殼的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)打法，在為貝殼聚合起更大的規(guī)模、構(gòu)筑起企業(yè)的同時，也為貝殼打造了一把打開更廣闊市場的開疆斧。
伴隨著上市后首份年報的發(fā)布，貝殼正在向市場展示出其強勁的增長動力和未來潛力。而面向未來，貝殼依然雄心萬丈。
2021年，貝殼將專注于五大領域：對消費者好、幫助服務者對消費者好、培育新興業(yè)務、創(chuàng)造社會價值以及加強技術(shù)在廣闊市場機遇中的關(guān)鍵作用。
“對消費者好、幫助服務者對消費者好”，是貝殼一直持續(xù)在做的事，不需要贅述。海量的人店以及持續(xù)優(yōu)化的消費者體驗和服務，必將助推貝殼在規(guī)模上的進一步增長以及更好效益的取得。
更值得關(guān)注的是貝殼在培育新興業(yè)務以及創(chuàng)造社會價值上的動作。
據(jù)彭永東介紹，貝殼將繼續(xù)培育新興業(yè)務，支持和推進貝殼在新興及其他業(yè)務服務，重點打造在家裝服務的核心競爭力，通過提供無縫連接的交易體驗，全方位提升客戶滿意度。
同時，貝殼還將不斷升級產(chǎn)品和服務產(chǎn)品，并提高金融服務的效率。例如，2021年，貝殼將上線新的系統(tǒng)，以支持金融顧問的日常業(yè)務操作全面線上化。
這意味著，在將房地產(chǎn)交易標準化和線上化之后，貝殼將繼續(xù)深化對整個房地產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)的改造，開始對家裝服務和金融服務也進行標準化和線上化改造。
數(shù)據(jù)顯示，房屋裝修、房產(chǎn)金融等其他房產(chǎn)相關(guān)服務在2019年的市場規(guī)模為7.9萬億元人民幣，預計到2024年將增至約15萬億元。這將是貝殼可以挖掘的另一片藍海。而擁有海量用戶資源的貝殼，必將觸角延伸到房地產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)鏈條的這兩個領域。
而在打通更大想象空間的同時，貝殼也將關(guān)注更多的社會價值創(chuàng)造。
彭永東稱，貝殼有責任推動房產(chǎn)交易及服務市場平穩(wěn)發(fā)展，樹立“中性的市場觀”，幫助居住領域市場從更重投機的機會型走向更有規(guī)則、秩序的平穩(wěn)型市場。
同時，貝殼也通過一系列舉措履行更廣泛的社會責任，如：2021年平臺會通過招募和育留經(jīng)紀人，為全社會提供更多優(yōu)質(zhì)的就業(yè)崗位，特別是針對應屆畢業(yè)生。平臺持續(xù)提升租賃服務，為年輕租戶提供便利實惠的租賃體驗。
貝殼扎根社區(qū)的門店也逐漸成為社區(qū)生活的聚點，2020年貝殼經(jīng)紀人志愿開展了針對社區(qū)老人的“我來教您用手機”課程，在過去的一年里服務老年人超過14萬人次。
顯然，作為中國最大的房地產(chǎn)交易平臺以及新經(jīng)濟上市公司中一顆冉冉升起的新星，貝殼已經(jīng)越來越意識到，能力越大，責任越大。而“人多力量大”的貝殼，也必將在未來踐行更多的社會責任，創(chuàng)造更多的社會價值。
“我們對前路充滿信心，貝殼將持續(xù)為服務中國3億家庭的新居住服務平臺愿景而努力。”彭永東表示。
結(jié)語
“我們將不動產(chǎn)住宅的全產(chǎn)業(yè)鏈分為制造、交易、居住和以金融為代表的服務支持四個領域，通過線下經(jīng)紀人的深入服務及線上數(shù)據(jù)所建立的消費者認知，我們有可能在全產(chǎn)業(yè)鏈中都創(chuàng)造全新的價值。” 在致股東信中，左暉曾如是說。
現(xiàn)在，在資本市場的加持下，左暉正將夢想照進現(xiàn)實，“我們對整個產(chǎn)業(yè)鏈的改造才剛剛開始!”對于貝殼來說，上市也只是開始。
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